Kiralar Ne Olacak? – Olmaz Öyle Saçma Ekonomi – Dr. Hakan Özerol – B17

Kiralar Ne Olacak? – Olmaz Öyle Saçma Ekonomi – Dr. Hakan Özerol – B17

videosundan fısıltılanmıştır. Videoya ulaşmak için Linki kullanabilirsiniz https://www.youtube.com/watch?v=zDOxtdljmu8.

Hocam merhaba. Hocam selam. Hocam hoş geldiniz. Geçen bölümde müthiş bir soru sormuştunuz. Hangi borsa binasının önünde ayı veya boğay yerine başka bir heykel vardır? Ve cevap geliyor. Mustafa bir tahminin var mı? Yok hocam. Milano, hocamızın da yanında durduğu müthiş bir eser. Evet gördüğünüz gibi finansal piyasaları gayet iyi ifade eden, mesajlar verdiğini düşündüğümüz bir heykel. Bizde hep yükseliyor anlamında mı bu? Hep bir züter ya doğru. Tabii tabii.
Bizim hep amacımız göklerdedir, yukarıda. Bizim borsa hiç düşmez anlamında. Heykel tıraşı şey demiş. Yani Milano halkının, genel olarak İtalya halkının, sermaye piyasaları ve borsa ile ilgili görüşünü iyi ifade ettiğini düşündüğün bir eser yaptım demiş. Demek ki borsaya bakış biraz böyle İtalya’da. Biraz şaşır bakıyorlar. Gerçi bizim burada da böyle bakıyor olabilirler şu an. Çok düşüyor ya borsa. Borsadan para kaybettikçe millet aynen böyle bakıyor olabilir. O haftaki konumuz önemli bir konu. Kiralama. Benim yaptığım saptamalara göre Türk halkının en sevmediği şey bir şeyi kiralamaktır.
Biliyorsunuz benim evim yok. Mustafa’nın evi var. Ben hep kiracı oldum. Annem çok üzülür benim kiracı olmama ve der ki kira köşelerinde ömrü geçti. Vallahi hocam şimdi şöyle. Kesinlikle bunun psikolojik tarafı var. Belli bir sürü insan. O sahip olma, aidiyet duygusu. Benim bana ait olan bir şey. Ya da bu kadar ödedik kardeşim. Sonuçta elimizde hiçbir şey yok yerine. Ödedik ve sonunda aha da bundanımız var. Sonuç yaratıyor. Başımızı sokacak yuva, değil mi? Barınma, bir dam falan. Bir sürü bunun tabii kültürel tarafı da var. Dünyada da aslında insanların ev sahibi olma talepleri olduğunu, bunu önemsettiklerini biliyoruz. Fakat kuvvetle muhtemelen gelişmiş dünya içerisinde en çok önem veren insanlardan bir bölümü bizim coğrafyamızda yaşıyor. Finansal olarak konuşalım. Kiralamak aptalca bir şey mi? Ya kesinlikle değil. Aslında burada net bir finansal matematik var. Nedir o? İşte biraz onun… Mesela tüm kiralamalar için bunu düşünebilirsin. Bir kere şunu biliyoruz biz.
Gerçekten de ödemiş olduğun kiraların toplamı o eve eşit oluyorsa, abicim boşa gitti bak adamın birini zenginleştirdik gibi görünüyor. Ama zaten pratikte böyle bir şey olmuyor. Yani ödemiş olduğun kiraların toplamı tam da en fiyatı falan olmuyor. Oluyorsa da yüzyılda falan oluyor. Yani buradaki mantık açıkçası şu kadar kira verebiliyor musun? Bu kadar daha verebilsem ben bu evi alabilir miyim noktası. O zaman da iki şey verelim biz. Bir evin fiyatı. İki kirası. O zaman kira bölü fiyat ya da fiyat kaç aylık kiraya denk düşüyor gibi bir matematik var ortada.
Ki çok bilimsel olduğunu söyleyemeyeceğim. Mesela şu soru gelse normali kaç lira hocam? 20 yılda mı amorti etmeli dersen? 20 yıl önce öyleydi. Bugün 20 yılda amorti eden ev yok İstanbul’da. Daha mı fazla? E tabi şu anda 30 yıllık kirayla bir evi amorti ediyorsun. E o zaman normali 30 mı diyeceğiz? Nasıl normal bir kardeşin? Dünyada 15 diye bir şey duymuştum yanlış mı o? Eski rakamlar biraz ya. Yani aslında şu anda biz hep konuşuyoruz ya hani Türkiye’de fiyatlar rekor kırdı falan bütün dünyada fiyatları şu anda rekor. Mesela Avrupa için de en yüksek kira çarpanı olan yer Hamburg’tu yakın zamanda baktığım bir çalışmaya göre.
Ve orada da aslında 35 yılı falan aşmıştı. Yani 40 yıla yakın fiyatlamalardan bahsediyoruz. Dolayısıyla bu aslında yani çok böyle evrensel bir standarda da yok. Bir tarafta ev fiyatlarında değişim var, bir tarafta kirasında değişim var ama bunlar da çok orantılı seyretmiyor değil mi? Tabii tabii. İşte onun için diyorum normalde biz mesela 20 yıllık kiraya karşılığı o evi alabiliyorduk dediğimizde o yıllarda bir evin fiyatı 22 yıllık kirası ise o ev pahalı. 17 yıllık kirası ise o ev ucuz diyorduk. Ama bugün böyle bir şey yok. Bugün diyoruz ki 30 yılın üstündeyse pahalı altında filan.
Demek ki aslında elimizde bu anlamda bir matematik yok. Zamanın ruhu. O gün artık ev fiyatları daha yüksek olunca tabii tabii artık normali bunun 30 yıl filan demeye başlıyoruz. Ben bunu nasıl yapacağım dersen o zaman iki tane argümanımız var. Yani bir senin gelirin kirayı mı karşılıyor? Kira artı belli bir markup değil mi? Onu ödemen lazım sonuçta. Faizli bir ödeme olacağına göre o rakamı karşılayacak kadar mı? İki bir de öbür taraftan buna değer mi? Yani mesela 30-35 yıl boyunca bunu uğraşıp 35 yılın sonunda o evi mi oldu? Harika deyip bir sonraki jenerasyona bırakmak için mi bunu konuşuyoruz?
Çünkü zaten sen o evden faydalanmış oluyorsun. Nihayetinde o ev sende kalsa bunun bir anlamı var mı? O zaman devreye bir sonraki jenerasyon ve miras giriyor. Yani birden fazla kavram var aslında. Evde ne kadar oturacağımızı aslında ön göremediğimiz sürece bunu yapabilmek zor anlamında söyledin. Ya kesin zor. Dediğin gibi bir de mesela çok önemli faktör burada faizdir. Çünkü biz ne yapıyoruz? Hani bu ev şu kadar lira edecek. Ben bu kadar ödeme yapacağım. Bir kere ödeme yaptığım miktar faiz oranları ile ilişkili. Çünkü bir taksit planı ortaya çıkıyor ve o planda ana parayı belli bir faizden taksitlendirip bir rakam buluyoruz.
Birincisi bu. İkincisi bu. Bu evin değerini bulduktan sonra da işte finanslan matematikte bunu şimdiki değerine hesaplayacağız. O zaman da gelecekte ki değeri bugüne bir faizle indireceğiz. Yani konu aslında faiz ve en basit haliyle şunu söyleyebilirim. Faizler düştüğünde ev fiyatları artar. Çünkü faizler düştüğünde a. Ödeyeceğiniz taksitler düştüğü için daha çok insan ev almaya koşar ve talep fiyatları arttırır.
B. Abi faizde para kalmadı zaten ev gayet iyi bir yatırım dediğin için fiyatlar artar. Ve C. Ev sahibi de şey demeye başlıyor. Ya abi zaten ortada bir şey de yok hani başka kazanabileceğin bir yer de yok. E benim ev daha kıymetli o zaman demeye başlıyor. Onun için elimizdeki en somut argüman faizlerle konut fiyatları arasındaki ters orantı. En matematik orantı. Yani dolar arttığınca fiyatları artıyormuş onu anladım ben. Peki biraz somutlaştıralım seyircilerimizin birçoğunun arayetmetiği çok iyi olmayabilir. Diyelim ki bir ev alacağım. Bir milyon lira ev.
Kolay olsun diye söylüyorum şimdi hemen. Bir milyon lira ev bak. Terbiyesiz ev. 500 bin liralık bir ev alacağız. Kirası kaç paraysa almamalıyız kabaca. Demin gerçi bunun söylenemeyeceğini söyledin ama yani yine de. Yani şu anda aslında bak şöyle bir çalışma yapılıyor. İl bazında rasyolar var ama tekrar diyorum bu aslında normatif bir rakam değil. Yani piyasadan gelen rakam şu anda İstanbul’da diyoruz ki mesela şu semtlerde 30 yıllık kiraya denk bu semtlerde 20 yıllık kiraya denk.
O zaman mesela bu semtte kira 1000 liraysa yılda 12000 lira 10 yılda 120 bin değil mi? 20 yılda 240 30 yılda 360 bin. Teorik olarak 1000 lira kirası olan bir evin 360 bin lira olması lazım. Eğer 400 binse pahalı 300 binse ucuz diyeceğiz. Hesap bu kadar basit diyorsun. Evet ama yani şeyi nereden bulduk abi 30 yıl nereden bulduk? E buralara 30 yıl. Yani bunun çok bilimsel bir tarafı yok ya anlatabiliyor muyum? Çünkü bu matematiği biz 20 yıl önce burada konuşsaydık 20 yıllık kirası diyecektik.
O içeden çok bir anlamı kalmadı şu anda. Tersten gidelim istiyorum. Asgari ücretten çalışan birisini düşün. Yaklaşık asgari ücret diyelim. Diyelim ki 8000 lira. 4 bin. 8 bin değil mi? Evet 8. 4 bin lira kazanan birisini düşünelim. Bu kişi Türkiye’de bugün İstanbul’da 2000 liradan aşağı bir yer bulmak zor olsa gerek. Eğeç yani şeylerin dışına çıkman gerekiyor. Bayağı bir çıkman gerekiyor. Diyelim ki 2000 lirasını kiraya ayıracak. Bu kişi kaç paralık bir ev alabilir tersten gidersek? O zaman o 2000’i ödeyecekse ev ne kadar olura gidiyoruz değil mi? Bu sefer de dediğim gibi bunu finansal matematiğine yapmak lazım. Yani eşit taksitli bir formülümüz var. O formülüye koyarak bulacağız. Yani kafadan çarpı 24 çarpı 48 gibi olmuyor o iş. Tabii. Faiz oranını girip buraya rakam koyarak bunu yapacağız. Şimdi hesaplıyoruz o zaman. Ama teorik olarak ayda 4000 lira kazanan bir kişiye o kadar uzun vadeli kredi vermiyorlar zaten. 10 yılda ödeyerek ev sahibi olamaz. Yani o krediyi alamaz.
Doğru söylüyorsun. Bir de o var. Yani diyorsun ki mesela bu insanların geliri bu kadar. Bu kadar geliri olan bir insana en fazla şu kadar kredi veririm miktar olarak belli bir kere. İki yıl olarak bir sınırlama var. Onları çarpıp böldüğünde alacağı evi zaten muhtemelen tutturamıyor rakamsal olarak. Bir de tüm dünyada da yaygındır. Amerika bir ara morga çıkırırız önce saçmalamıştı ama Amerika hariç zaten evin tamamına kredi de verilmez. Dersin ki evin şu kadarını sen ver, 20’ini sen ver, 80’ini de banka versin ya da 25’ini sen ver, 75’ini de banka versin. O zaman bir kere bu bahsettiğimiz kişinin zaten bir birikimi olacak. O birikimin dışındaki bölümü çarpıp böldüğümüzde bir taksit bulduk. O taksit senin maaşının içinde ödenebilir bir şey olacak. Demin ki örnekte mesela 4 bin lira maaşın var, 4 bin taksit dersen banka vermeyecek krediyi sana. 4 bin maaşın var, 1500 öderim dediğin zaman verecek diyelim ki. O bilgi olacak. Bu bilgileri birleştireceğiz ve diyeceğiz ki bu adam bunu öder. Tabii ondan sonra sosyal bir sürü şey. İşinin var olacağını varsayıyoruz yıllarca.
Bir yandan maaşı da artabilir. Yani düşük bir ihtimal olsada. Aslında şöyle bir sorun yok mu bütün bu satın alma ve kiralama kararlarında? Sonsuza kadar yaşayacağını varsayıyor. Mesela anneme gelelim. Oğlum işte evi al diyor ya. Yani oğlu da ölecek ya bir gün abi. Onu hiç hesaba katmıyor. Zaten o psikolojik, matematik bir karşılığı zaten yok. Düşünsene mesela şeyde de vardır, araçta falan da vardır.
Ben yönetimde de olduğum şirketlerde falan, patron şirketlerinde çok uzun süre araç kiralama falan falan. Abi niye bu kadar ödüyorsak arabayı alalım mı geliyor? Kardeşim ya ödüyorsak alalım ama işte bunun bir sürü avantajı var. Hele ki araba kiralamada ve şirketten. Bir sürü avantajı var bunun. Yani vergi avantajı var, KDV avantajı var. Ne bileyim giderden düşebilirsin vesaire vesaire. Artı alalım diyorsun haklısın da o kadar taksitle alabileceğimiz araba sayısı 5. Ama biz 35 tane üreticimiz araba kiralamışız. Yani topladığın zaman buna avantajlar var ama yine de şöyle bakıyor. Bu kadar para abi havaya gitti anas tatilini. Alse gidip şurada taş gibi dört darabamız dururdu falan. Anne de böyle bakıyor. Çarpıyor böyle bizim oğlan şu kadar yıldır. Almıştı şimdi bir şeyler falan şurada bir dört duvarı vardı falan diye bakıyor. Bence bunu aşamayız ve hani kesinlikle yanlış düşünüyorlar diyemem abi. Önceki Cender yazıyor kesin doğru düşünüyor. Bizim bilmediğim bir şey kesin iyi biliyorlardır ben sana söyleyeyim.
Ben size söyleyeyim yani annem ve annem profilindeki insanların fikri şu hayatta kalmak yani oğlum bir gün öyle kötü duruma düşecek ki beklentisi o. Hiç umudu yok senden yani. İleride bir gün oldu ki oğlu hiç kazanamıyor artık mahvolmuş. O dört duvar var ya o dört duvar. Duvarları yalamak sureti. Ya ağzımdan aldın ya. Bir de bunu bitirmeni bekliyordum. Hani evin var ama yemekli çırak falan yapıyorsun. Fayans yalıyorsun diyecektim.
Abi şimdi bak yine çok yamyola girdik ama gerçekten bu durumda olan benim arkadaşlarım oldu. O zaman da onu satar falan filan. Yani öyle bakıyor ve diyorum ya büyüklere şöyle bakmak lazım. Vardır o tecrübeleri ya. Biz gırgır yaptık ya hayatlarında böyle üç dört insanı rastlamışlardır. Yani bizim komşunun eşi vefare etti. Kadının ortada kaldı. En son evini sattı. Ölene kadar yaşadı falan gibi bir anısı vardır kesin. Ama matematik konuşuyorsak evet burada çok somut bir matematikten bahsediyoruz. Bir de aslında Avrupalı Türk espriisi yaptık ya. Mesela Avrupa’da bir sürü beyaz yakalı zaten hayatı boyunca evi olmayacağını kabullenmiş. Amsterdam’da yaşıyorsun abi. Orada bir ev var altından su geçiyor içinden fareler geçiyor. Ev kaç para ediyorsun? Diyor ki bir noktacım milyon euro. Bundan sonra benim olmaz. Kirası ne kadar? Üç bin. Ödeyebilirim yani altı bin alıyoruz. Beş bin alıyorum. Bir kızla evlendiğimi dört dört sekiz aldık mı üçünü verdik mi falan. Bir şekilde bunu yaparız diyor. Ve doğru da söylüyor. Tersten gidelim. Yani sen evi alayım desen de o evi alamayacaksın. Amsterdam’a trenle yirmi beş dakikalık mesafeden bir ev alacaksın.
Şimdi diyorsun ki abi göbeğinde aldık. Bizim de ilerlik onu yani. Ama burada oturabilmemin yolu da kira zaten. Bir de evet ona gelecektim. Aslında araba içinde aynı şey geçerli. Yani normalde sorun şu. Tabii ki standartlarını düşürebileceğin yerler sonsuz çok kötü bir evde oturabilirsin. Maaşın dört bin liraysa iki bin liralık bir evde de oturabilirsin. Bilmiyorum var mıdır? Yedi yüz elli liralık bir evde de oturabilirsin. Veya çok sıkıp iki bin beş yüz lirayla oturmayı deneyebilirsin. Doğru karar için bir finansal formül var mı? Yani bir insan gelirine ne kadarını kiraya ayırabilir? Ya bunda bir çok net matematiği olduğunu düşünmüyorum. Çünkü gerçekten demin söylediğin gibi aslında bu yaşama bakış bir sürü insan diyor ki ben burada olmak istiyorum. Büyükşehir farkı bile bu değil mi İlker? Düşünsene yani sen aslında dört bin liraya burada ne kadar zor yaşıyoruz diyorsun. Ülkemizin çok daha küçük bir kentinde dört bin liraya biraz daha rahat yaşayacaksın kesin. Yani harika olmaz hapirli ama ne yapıyorsun? Burada olacağım diyorsun. Burada olduktan sonra ikinci aşama geçiyoruz tam da burada olacağım diyorsun. O zaman diyorlar ki kardeşim yani burası da böyle. Hani belki biraz da şey yap, tırnak için de herkesten özür dilerim. Biraz da haddini bilmek gerekiyor bir yerden sonra. Çünkü burada şöyle bir durum var. Mesela bazen arkadaşlarımla filan da oluyor mesela. Kardeşim şuraya gittik bu kadar para verdik. Abi çok para değil mi? Bizim hakkımız değil mi? Ya kardeşim hakkın o zaman ağlamayacaksın yani madem hakkın gelip niye bana ağlıyorsun sonra ay sonunda tıkandık falan. O hakkınsa o zaman aslanlar gibi harcamış. Bir de artistlik yapma yani o zaman sonunda sıkıntı yaşıyorsan demek ki hakkın olmayabilir yani.
Dikkatli olmak lazım. Bu kirada da böyle, arabada da böyle abi. İnanılmaz arabalar görüyorum böyle park etmiş. Vay arkada arabaya bak filan. Bagajı acıyor Türk var mesela. Son dönemde kiralar arttı ya aslında biraz kapitalizmin özüyle ilgili bir şey soracağım. Fiyat kontrolü, kira kontrolü. Genel olarak şöyle bir anlayış var Türkiye’de. Ev sahipleri kötüdür. Fakat ev sahiplerinde de kiracılar kötüdür diye bir şey var. Ve aslında bu genelde de doğru. Yani benim deneyimim hayatım boyunca kiracı tarafında olmama rağmen. Aslında iki tarafta kendine yontma eğiliminde yani evi veren çok mata bir şey verdiğini ve o evin tamamen aynı kalmasını istiyor. Yani şunu anlatmak istiyorum. Giriyorsun oturuyorsun evde. Herif diyor ki eskidi ev. E oğlum bu şey gibi araba kiraladığını düşün. Abi bu sen gitmişsin bu arabayla demek gibi oluyor. Öbür tarafta diyor ki genel olarak şu anda çok konuşuluyor. Ev sahipleri çok kötü. İşte çok kira istiyorlar. Yok depozito istiyorlar. Yok üç aylık bilmem ne diyorlar. Yok evli değilsen vermem. Yok öğrenciye vermem falan filan. Genelde bunlar da bir kısmı haklı. Kiralama kültürü gelişmemiş gibi. Yani net değil ve herkes her noktada kendine yontmaya çalışıyor. Soru şu. Bu tabloda gerçekten ev sahipleri kötü mü? Yoksa kiracılar mı kötü? Yoksa hepsi mi kötü? Ya da hiçbiri mi kötü değil? Hepsi aynı insan değil mi yani? Durumu olarak baktığımızda ne bir… O durumda olursun ya da bu durumda olursun.
Kuvvetle muhtemelen aslında sahne şöyle. Bu kötü bu iyi diye baktığımız insanlar aslında bir tane… İkisi de şartlarını ve haklarını korumaya çalışıyor. İki tarafta haklarını korumaya çalışıyor. Ama fiyatlama konusunda yani gayrimenkul konusunda mesela ev sahibi kötü kavramı dediğin örnekler dışında bir de şey değil midir? Adam zaten zengin abi. Adamın evi var. İşte bize de biraz kıyak geçsinler. Alttan alsın ne var filan. Varsayın bütün ev sahiplerinin böyle varlıklı insanlar olduğu, bütün kiracılarının da böyle zar zor zorlukla yaşadığı filan. Halbuki kiracılar arasında bunu tercih edenler var. Ev sahipler arasında bunu bir yaşama aracı olarak kullananlar var. İşlik etlerde dükkanlarda çoktur mesela. Gider adam bütün malvaliyle kredi çeker bir dükkan alır, dükkanı kiraya verir, dükkanın kirasıyla banka kredisini ödüyordur. Hatta banka şubelerinin bir bölümü böyledir. O bankadan kredi çekersin, şubenin sahibi sensindir, banka senin kiracındır ve anlaşma şöyledir. Sen her ay bana kira vereceksin ya verme git oradan taksitimi kapat. Böylece ben 8 sene sonra o dükkanın sahibi olacağım. Bu arada banka gibi akıllı bir kurum bunu kendi de satın alabileceğine göre sana bunu yaptırıyorsa çok güvenmemek lazım. Biliyorum, ara vardır burası ya. Ben inanamıyorum ya. Tabii tabii, çok çoğu böyledir banka şubelerinin çünkü temel mantık şudur. Bankanın kendisi açısından bakalım. Ya kardeşim bu parayla gayrimenkul ödeyorsak acayip kazanırız diye bir şey varsa biz ne iş yapıyoruz burada o zaman yani bankayı kapatalım, İstanbul’un da iş yerlerinden gayrimenkul olalım. Zaten ben gayrimenkulden daha çok kazanacağım varsayımıyla kredi işi yapıyorum ve bu arkadaş da ben gayrimenkulden kazanırım diyor bu dödüye.
Peki abi gel sen bizim ev sahibimiz ol. Şimdi bunu uzatalım istersen AVM’lerde falan var ya pandemide mahvolduk adam da almasın abi 6 ay kira falan dediğin adamın bankaya borcu var. Ev sahibinin de bankaya borcu var. Ecem o zaman bankada almasın dediğin zaman bankanın da bana borcu var. Ben para yatırmışım sana kredi vermişim. Yani bütün mekanizma da aslında herkes bir şekilde pamuk ipliğiyle birbirine bağlı. Aramızda böyle kötü niyetli biri yani tabii ki arada vardır ama bir klasifikasyon olarak olmadığını düşünüyorum. Şimdi ben aynı zamanda hem kiracıyım hem ev sahibim hayatım boyunca da böyle oldu. Hayatım boyunca bütün kiracılardan da kazık yedim, bütün ev sahiplerimden de kazık yedim. Dolayısıyla aslında Hakan hocanın söyleyeceğim. Olabilecek en kötü pozisyonu seçmişsiniz Mustafa. Tabii çünkü bunun ev sahibi ve kiracı olmakla alakası yok. İnsan olmakla alakası var. Şimdi millet bas bas bağırıyor. Kira kontrolü gelsin. Bir kira kontrolü olmalı mı?
Bir de kira kontrolü nedir? Ya şimdi kira kontrolü dünyada ufak tefek denenmişliği var ama genelde kiralar şuraya geçemez şeklinde değil de enflasyon söylersin. Şu kadardan fazla artamaz, bu kadardan fazla artamaz. Bu sene şöyle oldu ama tam olarak muhtemelen teoride konuşulan şey yani kiralar şu kadar geçemez demek. Şimdi bu çok çok çok zor bir şey çünkü düşündüğümüzde ne yapacağız? Ne diyeceğiz? Diyeceğiz ki geçen sene ki kiralar donduruldu mu diyeceğiz? Bütün ülkedeki tüm kiralar %5 artıp orada kaldı mı diyeceğiz? Yoksa İstanbul’daki bütün kiralar 3000 liradır mı diyeceğiz? Sondan başlarsak bunun baya mantıksız bir şey olduğu ortada ve baya zor bir şey. Aslında şunu sormak istiyorum. Serbest bir piyasada biz aslında bu marketlere de diyor ya mesela şimdi hükümet marketleri yola yola getireceğiz. Aynı şey yani bu mümkün mü abi ekonomik olarak? Sen bence cümleyi çok güzel kurdun. Serbest piyasadaysak değil. Bizim memleketin modelini değiştiriyoruz abi dersen ki o modelin ismini de bilmiyorum abi.
Yani komünizm sosyalizmi falan diyoruz. Ben onun da literatüründe böyle şeyler okumadım. Yani devlet bir şeylere müdahale ediyor ama genel olarak ev fiyatları şudur. O tarafta da yok çünkü o tarafta ev alamıyorsun zaten. Komünizmle kıyaslasak nasıl olacak abi? Ev sahibi değilsin zaten. O zaman evi fiyatının sabitlenmesi söz konusu. Bugün o zaman serbest piyasadaysak bu sefer de şu devreye girecek. Ev kiraları 3000 lira geçemez dersen ben bir daha yatırım olarak ev almam. Bu sefer ev fiyatları düşmeye başlayacak ülkede.
Çok komplike bir konu bu bence. Hani modeli tümüyle değiştirmezsen mevcut sistemde gidiyorsak bu yapılamayacak. Yapılmaması gereken bir şey. Ve tekrar Mustafa Söğüt çok güzel. Kira sabitlemek ne demek? Kontrol ne demek? Yani fiyatlar 3000 lirada kalsın bütün İstanbul’da dersen zaten hep beraber saldıracağız. Abi Levent Maslak’ta boş ev var mı falan diye. Nasıl 3000 lira? Adam başka bir şey söyleyemiyor. Pratik sonucu ne olur bunun? Abi orada 3000 gösterip açıktan da 3000 lira alır doğru mu? Böyle çalışır yani. Çünkü öbür türlü de boş dursun ana satayım.
20.000 liralık evim 3000 liraya verecek. Dursun abi haftasonları gelip salonda mangal yapacağım der adam ya. Tam bu noktada bir şey soracağım. Aslında kira kontrolü tüfeği ile yok mu? Yıllık tüfeği geçemez gibi bir şey var. Yani bu çok anormal değil. Bu dünyada uygulanan bir şey aslında. Belli bir kritere koyup da böyle kafeyle. Aslında zaten kontrol edilmiş. Ama dediğim gibi yani buradaki temel mantık sabitlemek, durmak, duruş arttırmak ya da iki yıl sabitlemek falan bunlar denenebilir. Ama ben pratikte çalışmayacağı konusunda en azından Türkiye’yi tanıyan birisi olarak 40 tane arka yol buluruz yani.
Bir de abi hep aynı yere bak bankadaki mantığı da böyle yapıyoruz. Faizlere düşüreyim ki vatandaş kredi kullanabilir. Güzel de Mustafa’da para var. Kredi kullanmak istemiyor. Bir sürü parası var ve bankaya türü az faiz veriyoruz. Bu adamı cezalandırıyoruz. Sürekli bu arkadaş, sevdiğimiz arkadaş bu arkadaşı cezalandırıyoruz. Burada da öyle. Kiracıları koruyalım ev sahiplerini korumayalım mı? Yani o başka bir gezegen mi? Başka bir ülke vatandaşı mı bundan? Bu arada ben bir kiracıyım Mustafa, bir ev sahibi ve ben ev sahibini koruyorum hocam. Gördünüz mü? Gerçekten. Abi bak şunu da atlamayalım. Özür dilerim. Demin verdiğin sen biraz da böyle gıda örneği falan da verdin ya market örneği. Şimdi çok gönlü bakarsak şu mu olacak? Yani biri kalkıp şunda diyebilir mi? Hakan sen eğitim veriyorsun 500 liraya. Hayır bundan sonra eğitimler 100 lira demesi durumunda. Ülkede bundan sonra verilen tüm eğitimler 100 liradır. Ben şunu demez miyim? Ben vermiyorum. Arkadaş 100 liraya veriyormuş. Harika yani. Ne güzel vermiyorum bu eğitimi. Zorla mı vereceksin ve 100 lira mı mesela? Evini boşta tutamazsın ve kirası 1000 lira falan. Böyle bir şey mi? Yani nereye gidiyoruz abi?
Ya şöyle pandemiden hemen önce Stockholm’daydım. Çok tatlı bir çift arkadaşım beni ağırlamışlardı. Orada şeyi anlattılar. Burada yüksek oranda evler bankalarındır. Biz bankalardan kiralarız ve çok sağlam birtakım argümanlar göstermediğimiz sürece birden fazla ev bizim olamaz. Bu mesela bana mantıklı geliyor o anlamda. Çünkü sen gerçekten bir emlak zenginli değilsen 10 tane evin yoksa kiraladığın aslında biraz daha onu kiralamak için daha rahat davranamayabilirsin.
Mustafa bu çok iyi bir yöntem. Hani insanların birden fazla evi olamaz, üçten fazla evi olamaz neyse. Bu bir argüman. Fakat bugünkü ülkenin ekonomik yapısına baktığında zaten biz milletin Allah’ın dağındaki arsasına imara verip adamla devlet ortak olup adamın 250 tane evi olmasını hükümet olarak destekliyoruz. Bugün bizim modelimiz bu zaten. Nasıl zenginlik yaratacağız? Arge yapamadığımıza göre, gemi yapamadığımız, uçak yapamadığımızda göre. Orada arsa var. Ormanı keselim. Orman bakanı onu değiştirsin.
Sen de imar, iskan ver. Sen de abi Tokyo olarak adamla ortak ol. Adamın da 350 tane evi olsun. Bizim modeli böyle kurmuşuz. Dediğin örnek. Abi yani verdiğin ülkeler zaten rüya ülkeler yani anlatabiliyor. Anlamlı bir sistem. Sadece bizim ülkemiz herhalde buna çok uzaktadır diye tahmin ediyor. Önemli bir yere geldin aslında. AKP’ye çok söyleniyor ya. Aslında 50’lerden beri çok önemli bir şey. İnşaata çok yatırım yapıldı. Şunu anlamıyorum. Okey görüyorum zaten yıkımı ama mesela bugün kiralar yükseldiyse bu şu demek değil mi abi? Ev açığı var demek. Yani adamlar haklı mı aslında? Samimi soruyorum bunu. Yani şöyle bakmamız lazım. Şimdi birden fazla faktörümüz var. Bir, bir kere merkezleşme var. Herkes aynı şehirlerde, aynı semtlerde bulunmaya çalışıyor. Bu aslında lokal olarak bazı yerlerin fiyatını artırıyor. İkincisi bizim bir dinamiğimiz var değil mi? Belli miktarda her yıl doğum var.
Her yıl belli miktarda evlilik var. Bunun sonucunda yeni bir ev talebi var. O doğan ev talebiyle ev arzı arasında ilişki yaratmaya çalışıyoruz. Ama bunun ortasında bir yerde biz son birkaç yılda bir göçmen dalgasıyla beraber o dengeyi bozduk. Aslında yani o atıyorum yıllık üretim miktarı %1,5 olması gerekirken birdenbire araya senin 8 yıllık, 10 yıllık nüfus artışın, belki 20 yıllık nüfus artışın 3 yıla geldi. O da dengeyi bozdu. Ama evet ülkede bir gayrimenkul bu anlamda açık olduğunu anlıyoruz. Tabii satılamayan evler de var. Bir de var. Aynı yerde olmadığını belki koymak lazım. Biliyorum ya hep aynı yerlere odaklanmaya çalışıyoruz. Belki de burada şunu da kabul etmek lazım. Bazen görüyorum ya kardeşim şuradaki eve bak bu kadar para eder mi filan. Ya bu dediğin yer bence Manhattan aslında. Buranın Manhattan’ı. En pahalı yer. Yani oradaki adam da zaten Amerika’daki herhangi bir adam filmlerde gördüğün Amerikan filmlerinin 3 katlı evi var abi kapıda 2 tane köpek 3 tane araba var dediğin adam. Aslında Allah’ın kasabasında yaşıyor. Fok tefek kasabada yaşıyor. Sen abi Amerika filan diye izliyorsun. O adamın öyle bir vizyonu yok zaten.
Abi biz Manhattan’da bir penthouse alsak 17.5 milyon dolara diye bir ufuk yok. Olmadığı için adamlar nasıl yerlerde yaşıyorsa. Sen niye Manhattan’daki 3-4 tane sempte oturmaya çalışıp sonra bir de burada fiyatlar çok arttı arkadaşım diyoruz. Onu tam anlayamıyorum ben. Semtlere özel konuşuyorum. Ama acaba. Genel olarak artışa bir itiraz mı yok? Genel olarak artışa. Ama üst yapıyla alt yapıyla ilgili olabilir mi o? Yani New Jersey’de oturup Manhattan’da çalışabilirsin. Çünkü tren var atıyorum. Ama Ümraniyede yaşayıp Levent’te çalışmak o denli kolay olmayabilir mi?
Haklısın tam olarak. Bugün ben bunu yaptım. Ümraniyede Levent’e geldim. Çok haklısın. Bir sorun. Bu sefer de dediğin gibi sadece ulaşım meselesi bile değil bence. Neden biz herkesi İstanbul’a gelmeye ya da herkesi büyük şehirde getirerek orada beslemeye, orada hizmet sunmaya, orada iş vermeye çalışıyoruz ki? Düşündüğün zaman işte rakamlar ortada. Tarım sal alanlar da düşmüş. Çiftçi sayısı da çok azalmış. Niye? Topraktan bu insanları çekmişsin ve şehire getirip daha düşük profilli işler yapmaya bile razı hale getirmişsin. Yani çok büyük bir problem bu ama toplam ev sayısıyla toplam arz arasındaki sıkıntı aslında kolayca çözülebilir. Mesela buradaki arzı arttıralım dediğin zaman böyle bir şey yok yani. Şeyin hiç alakası yok mu ama? Paramız pul oldu. Bir sürü insan yurtdışından parası değerli insan Türkiye’de ev aldı. Dolayısıyla hem de kıymetli yerlerden aldılar. Onlar bitince ikinci, üçüncü bölgelerdeki evlerinde fiyatı yükseldi ve öyle bir sıkıntı da yok mu? Kesin var fakat mesela rakamlara bakarak konuştuğumuzda eğer bu mülteci meselesini yani mülteci gelen insan, sığınmacıların ev kiralama bölümünü kenarda bırakıyorum. Yabancı konut alımına baktığın zaman aylık toplamdaki konut satışlarının yüzde onu bile değildir yabancıya konut satışı. Anlatabiliyor musun? Böyle istatistikçe cevap veriyor. Ben hiç şey demiyorum.
Yok değildir yani onun için o rakam doğu haklısın. Yani şunu diyebilirsin mesela, Maslak’taki şu sitenin abi dörtte biri Suud’lar olmuş Arap’ta olabilir ama yani toplam sayıya baktığımız zaman bu rakam yüzde on bile değil aslında yabancı. Ama kiraya itiraz etmiyor. Kira çok yüksek olabilir çünkü bazı semtlerde baya işte Suriyeli mahallesi filan oluşmuş durumda, Afgan mahallesi oluşmuş durumda onlar kiraları arttırıyor. Ama yine aynı şey abi. Ev satılması bence bölgesel ama kira topluca yukarı getiriyor.
Yani tabii şimdi senin malın abi ev dolar arttı diye de kirayı arttırmak istiyorsun. Üç ay dursa da bilmem ne olacak diyorsun filan. Dolayısıyla fırsatçı diye bakmak yanlış olur ama herkes kendi pozisyonunu maksimize etmeye çalışıyor. Sizin eviniz var mı hocam? Var. Ooo ev sahibi. Mustafa ile biz şeyiz. Evet biz bir baş başa görüşebilir miyiz? Kiracınızdan mı eviniz? Ben oturuyorum ha benim. Ha kendi eviniz oturuyor. Güzel. A değil değil mi? Sıkıntı yok tamam. Bir bir. Peki neden ev almayı tercih ettiniz? Ya benimki çok özel bir durum. Çok planlı bir şey değildi. Yani kalan bir para vardı vakti zamanında filan. Ama yani yanlış olmasın. Ben olsam almazdım demem. Ben senin gibi düşünmüyorum. Mesela psikolojik olarak ben erişilebilir bir şeyse… Duvarları yalamayı. Duvarım olmasını ben psikolojik olarak tercih eden taraftayım. Genel olarak Türkiye’de şöyle bir inanç var Amerika’da da vardı. Emlak fiyatları daima yukarı gider. 2008 krizide bu yüzden patlamıştı.
Türkiye’de de epeydir yani ben kendimi bildim bileli emlak fiyatları hep yukarı gidiyor ve bir balondan söz ediliyor filan filan. Aslında şunu soracağım. Herhangi bir varlığın sürekli yukarı gitme garantisi olabilir mi ekonomide? Olamayacağı gibi. Senin verdiğin bilimsel tanım çok severim ben. Kendimi bildim bileli. Referastır. Şimdi bu. Kendimi bilimsel. Ama ben onu bilimsel olarak vermedim tabi. Hocam istasik olarak. Aslında kendimizi bildiğimiz dönem ne oluyor abi? Son 5-6 yıl 8 yılı çok iyi hatırlıyoruz genelde ve hepimiz böyleyiz yani. Ben 30 yıl diye düşünmüştüm ama evet. Sen yine havuza sağlam. Şimdi bak o zaman şöyle gidelim biraz geri gidelim. Mesela 1980’ler boyunca memlekette eller aşağı konu hiç artmamıştır mesela. 90’lara geldiğimiz zaman da fazla artmıyor. Ama 2000’den sonra e-fiyatların Türkiye’de bir seri bir şekilde arada duraksamalar olmakla beraber arttığını görüyoruz çünkü. Ama yani büyük resimde hep yukarı gittiğini ben kastetmek istedim. Yanlış mı oldun? Evet enflasyon kadar artar. Çünkü aslında aldığın her şey enfliyatı artar. Hatırlarsan o yıllarda araba daha çok artardı yani araba alıyorsun kullanıyorsun ve fiyat artıyordu filan. O aslında enflasyon etkisi. Yani her şey enflasyon zıpladığı için aslında evde sen bulgur tutsan bulgur fiyatı artıyor. Tutabilsen karnıva ara 25 lira olmuş yani bizim markette. Dolayısıyla hani tutabilsen karnıva ara 30 lira olacak. Onu kenarda bırakıyorum. Ama çılgın gibi artış denen şeyin Türkiye’deki tâhi 99 ve 2000’den sonra. Çünkü mortgage kredisi geldi memleket. 2000 öncesinde bizim ülkemizde şey yoktu zaten. 10 yıllık konut kredisi yoktu. 5 yıllık konut kredisi yoktu. Yani iki tane kamu bankası destekli başlatmıştı falan olsun falan filan diye. Ama 2000’den sonra oldu çünkü bir sürü şey bir arada geldi. Hem kriz atlattık ekonomi sağlammış. Hem dünyada para basıldı. Hem ülke büyümeye başladı. Hem de alın size mortgage dendi faizlerin düşmesiyle beraber. Ondan sonra da bu iş gitti. Ama ikinci aşama geldi. Her dönem en çok kazandıran yatırım aracı gayrimenkul değildir. Gayrimenkul genel olarak Türkiye’de hep artar çünkü Türkiye’de hep enflasyon vardır. Şu andaki bu artış sonsuza kadar artacak mı yani dediğinde de hayır. Gayrimenkulde bir balon. Ben olduğunu ya da olmak üzere olduğunu düşünüyorum gayrimenkul uzmanı olmamakla beraber.
20 yıldır bir sürü ekonomisten duydum yalnız. Ama ben bugün söyledim. Doğru mu abi? Benim bir 20 yılım daha var. Lütfen bir test etmen için. Mesela bunu biz borso tarafında da görüyoruz. Amerikan borsoları rekoruna gittiğinde diyoruz ki rekor bir yerden dönecek bu. Çünkü bir noktadan sonra yani bu ev güzel mi? Çok güzel 100.000 lira. Bu ev güzel mi? Çok güzel. Çok güzel de 200.000 lira. Bu ev çok güzel fakat 2 milyon lira. Yok demenin ne o abi? 2 milyon lira çok güzel de yani bunu almayalım. Şuradan 4 tane alalım filan dediğim bir sahne var. Yani bir yerden sonra eder değer devreye giriyor.
Ben de şimdi aslında kira kontrolü gibi konuşmuş olmuyor musun? Yani aynı şey fiyat kontrolü satın almaya da getirilebilir mi? Yo ben getirmekten bahsetmedim. Talebin gelmeyeceğini düşünüyorum. Yani bir yerden sonra sen yok artık bu kadar etmez bu ev deyip almayacaksın. Peki geliyorsa ki geliyor Türkiye’de hala. Ha talep geldiği sürece artacak. Tabii talep gelecek artacak. Eğer dediği gibi Mustafa’nın mesela yaygın bir şekilde yabancı alımı gelse tam bizim ekonomimiz tıkandığında yaygın bir yabancı alımı gelse görebilir. Bunlar 9 lira oldu. Bunlar 9 lira oldu deyip adam oradan şöyle bakabilir Almancı bir vatandaşım. Yahu 100.000 euro ya. 100.000 euro versek 1 milyonluk ev alıyorsun. Yani 100.000 euro da Almanya’da 30 yıldır çalışan bir adam için acayip de bir para değil yani. Dolayısıyla getirip alayım da bu para bir daha gelirse bu iş 6 ay daha gider. Bir yıl daha gider. Ama şu anda bir sürü sorunumuz var. Birincisi ev fiyatları çok arttı. İkincisi satın alma şu anda çöktü çökmek üzere.
Hem vatandaşlar bence ekonomiyi bağlar saksın şu anda bu anlamda son eğer refah hisseden hala varsa aramızda sor refah günlerini hissediyor. Ama hocam bizim burada bir ekonomist arkadaş vardı Türkiye batmaz diyordu. O ne olacak batmaz abi Türkiye batmaz. Refahımız durduğu için ev alamayacağız. Onu söylüyorum. Yani iphone de alamayacağız. Yani o noktaya getiriyorum. Talep duracak fiyatlama denen şey biraz bana yalan geliyor. Yani ihtiyaç olduğu sürece insanın cebinde para olduğu sürece aslında bunun fiyatı şu olmalıydı.
Ama şu oldu ben bunu almayayım pek görmüyoruz hocam etrafta. Hocam doğru diyorsun fakat mesela o iş kopmaya başlarsa yani sen böyle 6 700 binlik bir adamsın da milyonluğu zorlayabilir miyim havasındasın. Sen hala 6 700 binlik bir adam olup da o ev 2 milyona gelince senin vizyonla çıkacak o senden çıkacaksan başka bir alana bakacaksın. Onun için bu işin gideceği yer bence hani hep o yüzüktaşı diye bakılan semtler mahalleler ve şehirler değil de başka türlü bir uydukent modeliyle başka bir yerlere insanlar gidecek. Belki bu pandemiyle beraber gelen eve kapanma ve evden çalışma bunu rahatlatı alabilir. Dünya da bunu destekleye de bilir. Yani şu anda bu digital nomad denen kültür ortaya çıktı yani adam laptopunu almış. Estonia’da şirket kurmuş oradan bir şey yapıyor buraya mail atıyor filan. Yani bu modele geldiğimizde belki de an itibariyle senin zaten hep bu yöne gelmek için Ciengir’de oturayım Levent’de oturayım oradan buraya gelme ihtiyacın olmadığı anda şunu da fark edeceksin. Bu ne kardeşim gece uyuyamıyoruz sabah akşam gürültü trafik bu kadar eski bir eve şu kadar da kira veriyoruz. Ben giderim bilmem nereye orada rahat yaşayalım diyeceksin ama bunun olması için bir sürü faktör var konu sadece finans değil. Üst yapı alt yapı şeylerinde. Kesinlikle üst yapı alt yapı var ve bak diyorum abi uzaktan çalışma döndüğü anda şu anda benim yaptığım iş buradayım Ankara’da da olabilirdim İzmir’de de olabilirdim başka ülkede olabilirdim. Ama işte hocam stüdyoya gelmeniz gibi olmuyor ya o bakım. Çekim kalitesi güzel oluyor tabii ki. Bahsettiniz balonun ama Big Short’daki kredi balonuyla alakası yok değil mi? Oradaki Amerika’da bahsettiğimiz var ya mortgage krizi ve fiyatlar çöktü mesela orada yüzde elliye yakın çöken fiyaller vardı ev fiyatlarında gayrimenkulde. Türkiye’de böyle bir şey ben beklemem. Çünkü buradaki alınan evlerin modeline baktığın zaman orada çok düşükle yani evin yüzde birini ödeyerek hatta bazı modellerde yüzde 99.99’lu kredi almış adam mortgage öncesinde. Şimdi hiç paran yok ve alıyorsun alırken bizdeki kredibilite şartlarına falan da bakmıyor o krediyi veriyor ve herkes bunu kaldırı açlı alıyor.
Kaldırı açlı ev aldıktan sonra yani kredili ev aldıktan sonra da çok büyük bölümü bir sonraki aşamada şunu dikkate alıyor. Ya ben otururum oturabildiğim kadar oturamadığım yerde oturamıyorum canım mı alacaksın derim ve bu sefer banka gelip evi elinden alır. Mesela bizdeki model böyle değil. Evi elinden almak yetmiyor evi elinden almak öncesinde zaten kanunda bir süreç var. Öyle olduğu için bizde bu tip ev alan insanlar yok. Yani insanlar ya kendisi parasıyla ev almış kredili ev almış oturuyor. Çekini bile ödemez ama evini öder yani benim malım o filan der. Üçüncüsü de bir ev var bir ev daha almış onu da kiracıya vermiş kiracı öder mi diyor filan. Bu sistemde ev fiyatlarının bir den bire %50 çökmesi mümkün değil. Burada olacak olan şey sana söyleyeyim ev fiyatları bir yerde kalır. Yani bizim de balon patlar dediğimiz ordaki gibi fiyatların %30-40 düşmesi değil bence. Ben şunu söylüyorum ev fiyatları bir yere gelecek aylarca kalacak belki yıllarca kalacak. Şunu da atlamayalım bence ev fiyatların TL’ye bakmak da yanlış. Yani yarın dolar 13 lira olursa ev fiyatları TL bazında %10-60’sa hala fiyatları artıyor mu diyeceğiz. Yani dolar bazında bakarak konuşuyorum hatta biraz zorlarsak çok eskiye gittiğimizde ben Türkiye’de ev fiyatlarının dolar bazında 3-5 kata çıkmadığını düşünüyorum. Ben kendi aldığım evi 11-12 yıl önce almışım o günkü aldığım fiyattan dolara çevirdiğimde bugünkü dolar fiyatı aynı. Ben TL’ye bakıp amma kazandım filan diyorum. Aslında ortada bir kazanç yok yani bunu tavsiye ederim. Son 2 yılı 3 yılı boş verin yani gidip böyle 20 yıllık period 10 yıllık period da bakıp da dolar bazında 3 kat kazanan ev çok azdır çok istisnaidir yani.
Peki diğer bir konuya gelelim ben araba sahibiyim 10 yıl önce almıştım Mustafa araba sahibi değil o kiralamayı tercih eder. Tam mutalama yapmışsınız abi çok güzel olmuş evde ve arabada tam süper bir ortada. Muhasebeciğim bana defalarca açıkladı aslında neden kiralamam gerektiğini fakat benim de aklım demek ki Türkiye’yi bir türlü kafam almıyor. Yani bir noktada şu soru hep kalıyor ulan arabam yok biliyorum araba kiralamak daha makul.
Özelikle şirket sen vergiden düşüyorsun işte masraflarından yırtıyorsun bakım masrafı yok lastik değiştirmiyorsun sigortası yok kaskosu yok bakımı yok zartı yok zurtu yok vergisi yok çok iyi fakat yine de bir türlü elim kiralamaya gitmiyor. Olsaydı iyi diyorsun yine de arabayı görüyorsun olay da iyi. Neden böyle ya niye böyle bir bayağı bir error’a düşüyorum orada. Abi bence şöyle ilginç yani evde niye error’a düşmüyorsun arabada error’a düşüyorsun bilmiyorum arada çok muazzam bir fark buradan yok gibi geliyor.
Aslında evde mantıklı daha alabilirsin sanıyorum yani program bitti bir anlatır mısın onu şöyle geliyor 10 yıl önce almışım bu arabayı bir kere sağlam ödemişim ve 10 yıldır da kullanıyorum ihtiyacımı görüyor mu görüyor. Şimdi ben kiralasaydım bu arabayı 10 yıl boyunca ödeyeceğim para daha fazla olacaktı aslında yani kardayım gibi geliyor ama yanlış mı düşünüyorum.
Burada iki yerden bakmak lazım senin söylediğin gibi yani bir kere şirket için araba alıyorum dediğin noktayla kendimi araba alıyorum arasında finansal matematik olarak çok fark var. Şimdi kendimi araba alıyorum dediğinde şey devreye giriyor ya işte sonuçta kaldı bunun ikinci eli de para ediyor. Hatta bizim memlekette 3 sene kullanıyorsun 3 sene sonra fiyatı aldığın fiyattan daha yukarıda gelebiliyor. Zaten kullanacağız e parayı bankaya koyacağımıza arabaya koysak biraz riskli olmakla beraber aslanlar gibi henkulun falan filan. Fakat şirkete geldiği zaman bunun bir muhasebe bacağı var ve şirket açısından araba buraya aldığın masa gibi bir şey asıl. Yani sen buraya masa aldığın zaman diyorsun ki ya ben buraya demirbaş olarak aldım ben bunun içi kasamdan para çıktı bak şirketin kasasından para çıktı. Sonra bunu amortismanı ayırdım eskidi 5 yıl da öldü diyelim ki sonra her yıl bunun 5’te birini gider olarak düştüm falan dediğin her şeyi araba için de yapıyorsun.
Yani şirketi alman durumunda elimizde şunlar var birincisi demin senin söylediğin gibi yani kiraladığında vergisiyle işte kışlık lastiğiyle kaskosuyla bilmem nesiyle uğraşmıyoruz. Hatta çarptığın zaman arabayı alıyorlar. Alıyorlar hatta iken araç veriyorlar falan o kolaylığı operasyonel avantajı kenara bıraktım orada bir harikalık zaten var. Onun dışında mesela arabayı aldığımızda ne var arabanın bir fiyatı üstüne bir de KDV’si var mesela normal ticari bir işletmede hizmet aldığın hizmet verdiğin aradaki KDV’leri mahsuplaştırsın ya.
Mesela arabanın da KDV’si bir noktaya kadar belli yöntemlerle gider olarak düşüyor. 5 yıldır mı? Yani evet öbürüne göre tanımlanmıştır devlet tanımları bunun ömrü 5 yıl bunun ömrü 3 yıl falan diye. Bunun için de tabi aslında cep telefonunu şirketi almak gibi bir şey bu giderleri olabiliyor. Ha arabada tabi şunlar da var sen bu arabayı kiralamış olarak ödediğin şey asıl tanım olarak şu. Sen ne yapıyorsun ben elektrik faturası ödüyordum bir de araba faturası ödüyorum durumu var. Dolayısıyla bunu neredeyse tümüyle gider olarak göstermek gündeme gelebiliyor.
Halbuki arabayı aldığında sen arabayı aldığım 400.000 liralık hadi 400.000 lirayı gider diyemiyorsun. Diyor ki ömrü kadar parça parça düşebilirsin diyor. Ama burada sen doğrudan aldığın bir hizmetmiş çesini ödeyebiliyorsun. İşin toplamında biraz çarpıp böldükten sonra genelde şirketler için arabayı satın almak yerine kiralamak daha avantajlı oluyor. Çünkü vergi olarak gider gösterebilmek operasyonel artılar bir tarafta KDV yüzlerinden ilgili de bir avantajımız var. Bunların tamamını gösterdiğimizde avantajlı oluyor. Ha şu soru gelebilir bizi izleyenlerin aklına kardeşim bu araba 400.000 lira.
Ben 400.000 lirayı alıyorum. Bunu bu işi yapan kiralama şirkette 400.000 liraya alıp da bir de bana verip üstten para kazandığına göre bana çok maliyetli oluyor olmalı görünebilir. Bir kere onlar 400.000 liraya almıyorlar. Arabayı daha ucuz alıyorlar zaten kiralama şirkette toplamda toplalım yaptıkları için daha ucuz alıyorlar. O aradaki farkın dışında kalan bölüm bir hizmettir. Onun bedelini tabi ki senden alıyor ama işin toplamında kendini almıyor şirkete alıyorsan kesinlikle muhasebeciye danışarak bu işi yapmakta fayda var. Çoğunlukla iş istihdani durumlar dışında avantajlıdır. Ama… Ama anasını yok.
Yani ilker olarak ben arabayı alacağıma kiralasaydım evet daha çok verecektim. Ama ilker olarak arabayı alacağıma arabayı şirkete kiraladım. Şirketin cebinden ilkerin cebinden çıkacaktan daha fazla çıktı ama o çıktı şirketin daha sonraki vergi giderlerini düşürdüğü için toplamda kâra geçiyorsun. Yani ikisini ayırırsak kardasın. Ödeyeceği vergiden düşeceği için toplamda daha aspağa çıkacak şirket. Tabi burada para kazandı ve vergi ödeyeceği varsayın. Ekar biz zaten. Bizi izleyenler için de şunu söyleyelim kesinlikle şirket mantığı kar eden bir şirketin vergisinden düşme mantığıyla kıyaslamak lazım. Yani yoksa ben buna bu kadarı alacaktım bu kadar kira veriyorum dersen tabi ki mantıksız boşa giden bir paraya. Ama bunu şirkete koyduğun zaman şirketin oradan cebinden çıkan para daha sonra vergi avantajı olarak döndüğü için… Ve bir de tabi şöyle düşün abi tek kişilik şirketleriz biz iki kişilik yani kendi şirketim kendi araban falan diye bakıyoruz. Halbuki burada sen bir de şirket düşün 75 tane araba kiralıyor.
Eskiyi hatırlarsın ya bir de orada baş şoför olur o 75 tane araba 78 şoför olur. O arabaların her birinin bakımına bakan birisi olur falan yani birisi vergilerini takip eder. Yani bu kadar büyük yerde operasyondan da kurtarıyorsun. Doğru. Onu da dikkate almak lazım daha büyük yapılardı. Peki ev alsak mesela ya da şirketin ofisin mesela biz şu anda bu ofisi satın alsak aynı şey olmuyor. Yok araba gibi olmuyor. Araba gibi olmuyor. Avantajları yani şu avantaj dediğim şu aslında şirketin kasasında para vardır nakit vardır o nakdi değerlendirelim diye koyabilirsin filan.
Ama yani işin toplamında bir araba gibi bir cihaz gibi filan böyle doğrudan gider sayılmaz. Çünkü devlet de biliyor evin bir gider olmadığını. Bunun bir yatırım olduğunu herkes biliyor. Aslında en merak ettiğim soru herhangi bir şeyi satın alıyor olmanın psikolojik sebepleri dışında ne sebebi var finansal olarak? Mesela biz 4 tane kameramız var. Aslında ben bu kameraları günde 500 liraya atıyorum kiralayabilirim. Fakat ben kiralamamayı seçtim. Finansal olarak hatalı mıyım? Ya da şöyle formüle edebiliriz.
Yani bir şeyi kiralayabiliyorsak ve satın alabiliyorsak mantıklı karar hangisidir? Bu anlattığın tabi bayağı bir fizibilti aslında. Biz şöyle yaparız mesela bu cihazı aldık ve kaç kez kullanılabilir? Kaç kez kullandıktan sonra ikinci piyasada 5 sene sonra satabilir miyiz? Bunların hepsini yayarız biz. Biz finansçılar. Bunların hepsini yaptık abi. Kiralamak daha mantıklı. Niye satın alıyoruz? Aa öyle mi? Evet tabi canım. Bir dakika ya o hesap zor bir hesap. Zor bir hesap tabi. Ama yani şu diyorum şu. Bu cihazı aldım. Bu cihazın sigortalanabilir olduğunu varsayıyorum şu anda.
Hani kırılma durumunu kenarda bırakıyorum. Onu doğuya bırakıyoruz zaten. Kırılma bozulma işi olmadığını varsayıyorum. Diyor ki bu cihazı ben şu kadar kullanırım. Bu kadar sene sonra artık zaten teknolojisi eskiyeceği için ya da bilmem ne olacağı için kullanamam. Ben bunu şu kadar yıl kullanırım. Bu kadar yılda toplam şu kadar kez çekim yaparız. Demek ki ben bunu 500 kez kullanırım. 500 kez kullanacağın bir cihaza 5000 dolar veriyorum. Halbuki ben 500 kez her birini bunun 10 dolara kiralayabilseydim. A yine 5000’e gelmiş oldu kiralamayayım. Ama 3 dolara kiralayabilseydim. Kiralayayım mı derdik.
Bu finansal matematik bu işin bu. Ama tabi pratik tarafı var. Pratik tarafı var. Abi bu bozulacak, saklanacak, korunacak, çalınacak. Onun yerine bana ne babacığım her aradığında geliyor dersen kira avantajlı gibi görünebilir. Orada şu oluyor. Her aradığında gelmeyebiliyor. Ama dediğim gibi bu tamamen fizibildi. Yani buradan gidersek ne oluyor? Her lazım olduğunda arasak ne oluyor? Bizim olursa ne oluyor? Bunlar matematik tarafı. Üstüne ne var? Demin söylediğin gibi. Ben gecenin üçünün de aklıma bir şey geldiği zamanla makine olsun lazım olur filan. Ya da belki de adamlar 6 ay sonra abi kur zıpladı bu makineden getirmiyoruz. Bilmem fiyatını şu kadar yaptık diyecek. Sen kendini güvenli tarafı almak için bulunsun diyorsun. Bu silah inventeri gibi yani. Bir de leasing var. Leasing kira alama değil mi aslında? Leasing de finansal kira alama. Bu demin konuştuğumuzun ismi operasyonel kira alama. Yani diyorsun ki ben bunu alırım kullanırım filan filan. Leasing deyse finansal kira alama diye geçiyor. Orada genelde kurum senin istediğin cihazı sana alıyor. Ama kendisinde kalıp sana kira alıyor. Yani aradaki fark burada bu makine var mı?
Vallahi ondan yok da şundan var diyorlar. Leasing de böyle bir durum yok. Ben bunu istiyorum diyorsun. Onu sana alıp sana veriyor kullanma için. Öyle bir anlaşma yapıyorsun ki zaten o cihaz ömrü boyunca sende kalmış oluyor. Araçlardaki gibi 2 yıl filan değil de onun ömrü kadar sende kalmış. Sen ödemiş oluyorsun. Başta ona parayı vermemiş oluyor. Peki yavaş yavaş toparlarsak hocam peki ne yapsın bu çocuklar? Ev mi kiralısınlar? Ev mi yapsınlar? Ev mi yaptırsınlar? Ev mi alsınlar? Ev mi kiralısınlar? Ne yapsınlar? Hocam her işi biz yaparız biz yaparız zıp sıkışınca çocuklar yapsın diyoruz.
Çocuklar nasıl yapsın bunu? Yani bu memlekette sağa sola gereksiz binalar dikebiliyorsak alt geçit üst geçit yapabiliyorsak bizim bu çocuklara yurt yapmamız lazım. Doğru mu? Çocuklar abicim okuyacaklar eğitim vereceğiz ve bunun konaklamasını sağlayacağız. Yani bunun birinci muhatabı devlettir. Çünkü özel sektör tarafına geldiğin zaman özel sektör eğer rekabetçi bir durum varsa özel sektör anlamlı. Özel sektör toplamı da yetmiyorsa demek ki bunun altyapısı düşünülmemiş. Yani bir yere okul açmışsın yurt yapmamışsın. Dolayısıyla bunun çocukların yapacağı bir şey yok ki kardeşim.
Bu arada kira kontrolüne karşı çıktık ama Hisar üstünde çok sevimsiz olaylar olmuş. Korudum ev sahiplerini ama şöyle bir şey olmuş. Hisar üstünde lokal olarak talep çok yüksek çünkü bir sürü öğrenci var okula yakın ve ev fiyatları gerçekten anormal derecede artıyor. Ev sahipleri şöyle bir şey yapıyorlar onu konuşmadık o da ev sahipleriyle ilgili benim çok kızdığım bir şeydir. Ev sahibi için aslında en iyi olan şey sürekli kiracı değiştirmektir ya. Doğru çıkınca yüksek fiyatlar. O yüzden çeşitli hile hurdayla çıkın. Hatta eskiden şakası yapılırdı bunun. Yani benim yeğenim gelecek, oğlum gelecek falan filan. Böyle olaylar olmuş çok ciddi orada bir çatışma var. O konuda ne diyorsun yani o tür durumlarda hükümet… Elbette onun tabi ki ahlaki olması lazım yani onun yaptırımı tabi ki olması lazım. Ben sadece normal bir ars talep sonucunda fiyatlar tarafına çok müdahale etmenin mümkün olamayabileceğini. Serbest piyasadaysak bunu söyledim. Şunun tam adını koyalım yani Hisar üstündeki deniz gören falan filan bir evde çocukların oturma hakkı vardır abartılı olurdu. Tamam o hakkı yoktur, o ev sahibi istediği kiraya verebilir ama o çocukların orada okumasını sağlamak devletli görevidir. Yani orası değildir de arkada bir yerde bir şey yapıyor olmalı. Eğer burada fiyatlama konusunda tabiri caizse bir üç kağıt varsa yine tabi… Kamunun burada devreye girmesi lazım yani gerçekçi olmayan bir kiracı değiştirme operasyonu tabi ki ahlakki değil. Onun yanında da tuturalım yani. Ben buradaki şeyi anlamadım. Ev sahiplerinin ev sahibi evimi hiç kiralamıyorum da der. Ya da işte kira kontratından üç ay önce… Çıkartmaya çalışıyormuş abi şey. Çıkartıp öbürlerini alıyor ya başka çocuklar. İlahurdayla atıyor çocukları. Onun için şey yapması lazım. Kontrat tarihinden üç ay önce dilekçe alması lazım imzalama. Bayağı zor balıkla yapıyorlar. Yapmamak lazım. Yani yapmamak lazım ama işte… Elbette çocuklar… Diyorlar ya bizim geleceğimiz deyip duruyoruz yani burada ne kadar sorunumuz varsa eğitim eksiğiyle alakalı bir şey ülkedeki öyle değil mi? Ya bencilliğe ben dayanamıyorum ama yani okey tabii ki senin fırsat maliyetin var orada. Değil mi? Aslında ondan da bahsettim. Evi 3000 liraya kiraya verme şansın varken şu an 2500’den oturuyor. Tamam için şunu ister. Yani evet keşke çıksa da 3000’e versen dersin ama abi… Bunu yapmazsa yani. Bir insan olmak lazım yani bir durmak lazım bir noktada. İlkeri söylediğinde ama şey var verilmiş hakların yani oyun oynanırken kural değiştirmek var. Ama insan evini kiraya vermeyi edebilir. Üç liralık evi altı liraya da kira verebilir. Burada asıl muhatap her zaman devlettir abi yani orada şahıslara böyle büyük bir yükü yüklemek haksızlık değil mi? Yok sistemi iyi çalışmadığı için ev sahibi de kendini koruyamıyor gerektiğinde. Kiracı da kendini koruyamıyor. Tabii tersi de olsa yani kiracı altı ay ödeyemese ev sahibinin çıkarması ya da bunu alması da aylarını yıllarını alabiliyor. Yani genel olarak zorbalıkla iş çözme alışkanlığı olduğu için. Bir sürü yerde olduğu gibi burada da olmuştur belli ki. Ama yani evet bunun yani işin toplamında konuştuğumuz tüm mevzuları özetlersek abi bunun bir finansal matematiği var mı? Var ama psikolojik tarafı da gayet ağır basıyor aslında bakarsın. Peki şimdi hocam hazır sırası gelmişken tabii siz Flu TV’de bir program meşgul ediyorsunuz. Bunun kirasını… Şuraya metrekare hesabıysa toplan bir metrekare falan abi. Şimdi hocam kapıda ne ekonomistler ne doktorlar var yani. Hocam sorun bakalım Mini Cooper’ın fiyatını nereden biliyormuş elektrikli’sini. Tesadüfe onu fiyatına mı bakmış diyorsun bilmiyoruz belki de öyle. Hocamız ev sahibiymiş zaten. Hocam sizin evi kiralayabilir miyiz acaba? Tabii tabii ben oturuyorum yandaki odaya verebilirim sana gel abi.
Peki teşekkürler ve bir sonraki bölümde görüşmek üzere. Görüşmek üzere.
Altyazı M.K.